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长租公寓头部企业房源数量三年翻番，投资者预期回报率下降
中国长租公寓市场在过去几年经历了行业洗牌和市场沉淀，但在人口结构变化、购房门槛提升、政策支持和资本助力等驱动力助推下，中国长租公寓行业市场发展仍面临较大需求。
9月23日，仲量联行在其最新发布的《中国长租公寓市场白皮书》中指出，越来越多的投资机构正将目光聚焦在中国长租公寓的开发投资上，且对稳定回报率预期普遍保持在4.5%~5.5%，但较2018年有明显下降趋势。
随着中国REITs试点的不断推进，未来REITs有望成为长租公寓投资者的主要退出机制之一。
房源数量三年翻番，需求以初入职场的白领人群为主
《白皮书》指出，中国长租公寓市场在2017-2018年经历了政策红利及机构化红利的释放，大量企业进入市场试水，其中不乏一部分品牌盲目扩张。
在经历了2019-2020年的行业深度洗牌和市场沉淀后，中国长租公寓市场进入新的发展机遇期。
一些仍坚定地走在长租公寓赛道上的企业已逐步摸索出适合自身发展的经营模式，其中头部品牌保持了较快的增长。
据仲量联行统计显示，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套。
这些存量主要分布在一线及1.5线城市中；且开业6个月以上门店的平均入住率高达89%~95%。
值得指出的是，部分城市的中高端长租公寓市场已逐渐成型。
仲量联行认为，未来，随着租赁需求升级，以及开发商、投资机构及其它市场参与者的深度参与，长租公寓产品有望加速迭代更新，长租公寓市场将在质量和数量上均更上一个新台阶。
京沪深最受投资者青睐，回报预期在4.5%~5.5%
在“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台以及市场基本面的有力支撑下，越来越多的国内外企业和投资人将目光聚焦在了中国长租公寓的开发投资上。
根据仲量联行面向30多家不同类型的投资机构进行的问卷调研结果，投资者现阶段的关注焦点依然是上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高且购房门槛较高的一线和新一线城市。
而在细分赛道方面，目前97%的投资者希望进入面向企业精英白领市场的中高端长租公寓细分市场。
从发展模式看，投资者目前仍主要采取重资产扩张模式，尤其是存量资产改造模式。
此外，《白皮书》指出，大部分投资者对国内长租公寓稳定回报率的预期集中在4.5%~5.5%之间，但相比2018年有明显的下降趋势。
对于未来5年的稳定回报率走势，45%的投资者认为会保持平稳，39%的投资人认为会下降。
仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东表示：“随着国内长租公寓市场逐渐成熟，其空置风险将更低、资产表现也将更趋于稳定，预计资本化率会继续向办公楼等传统商业资产靠拢。”
中国租赁住房REITs市场规模千亿可期
仲量联行指出，“资产价值过高”以及“土地和资产获取困难”一直以来都是中国长租公寓市场投资者面临的两个最大挑战。
对于大部分机构型投资人而言，存量改造是进入国内长租公寓投资市场的主流模式。
但国内一线城市核心区存量资产的价格普遍偏高，再加上项目改造成本、投资回报率往往低于机构投资者的预期。
投资者有必要深入了解市场租赁需求特征，在非核心商务区或产业园区寻找适合的投资机会。
要想在短期内实现规模效应，目前投资者所依赖的存量改造模式很难达成，拿地开发是效率更高的方式，但目前机构投资者在本地市场获取开发土地还存在一定难度。
投资者应考虑与拥有土地优势的国企和开发商以及拥有丰富管理运营经验的运营商合作，各市场参与方发挥各自优势，能够有效应对这一挑战，实现合作共赢。
此外，“资产流动性过低，导致退出困难”成为第三大挑战，退出机制已是投资者最关注的话题之一。
短期内，单一资产或资产包退出仍将是主要的途径；但中期有望通过REITs提升长租公寓投资市场的流动性。
仲量联行中国区评估和咨询服务部执行董事熊建平表示：“租赁住房和REITs天然适配，虽然现阶段公布的政策暂时仅将保障性租赁住房纳入中国REITs的底层资产，但我们认为，中国REITs拓展到市场化的租赁住房是必然趋势。
租赁住房有可能成为中国REITs的又一个蓝海；而REITs有望成为长租公寓投资者未来主要的退出机制之一。
”
《白皮书》显示，国际经验表明，租赁住房一直都是优质的REITs底层资产。
2020年美国GDP为20.9万亿美元，权益型REITs总市值1.37万亿美元，约占GDP规模的6.5%，若按照上述比例推算，预计中国公募REITs市场规模可达6.5万亿元。
而在美国，租赁住房类权益型REITs总市值占所有者权益型REITs总市值的14.9%，按这个比例推算中国租赁住房REITs市场的潜在规模将有望超过9000亿元。
从REITs年报，拆解长租公寓“改写者”——华润有巢
在政策与金融双重利好下，中国住房租赁市场正逐步迈向成熟。
长租公寓运营方通过自生的盈利能力，实现稳定盈利，华润有巢作为行业中的佼佼者，借助REITs实现了“投融建管退”良性循环，赋予租赁住房资产居住与投资双重属性。
华润有巢REIT自上市以来，表现不俗，跑赢了沪深300多类指数，稳定的收入来源和高分红，使之成为低利率时代、资产荒背景下的资产配置新选择。
华润有巢REIT在2023年的成绩单显示，全年实现了收入7841.07万元，EBITDA（息税折旧摊销前利润）4780.71万元，可供分配金额6076.14万元，超额完成全年目标，现金分派率高达5.03%，在同类REITs中处于较高水平。
其稳定的现金流和高分红主要来源于经营活动获得的收入和现金流支撑。
华润有巢REIT的底层资产——有巢泗泾项目公寓和有巢东部经开区项目公寓，全年出租率超过92%，租金收缴率高达98.62%，展现出稳定经营态势。
华润有巢REIT并无债务压力，现金等价物充裕，保障了项目的稳健运行。
华润有巢REIT发行首单市场化运营的保租房REIT，成为行业典型模式，其成功秘诀在于稳定安全的资金来源、保障项目运营稳定的内生动力以及面向租客的精细化运营。
华润有巢REIT通过提供高效、便捷的服务，以及丰富的社群活动，实现了稳定的出租率和租金收益。
保租房REITs在二级市场的增长动力，源于项目的质量和运营，以及市场缺口和项目周边的竞争环境。
华润有巢REIT底层资产位于人口密集的上海，租赁需求旺盛，项目周边竞争压力相对有限。
华润有巢REIT不仅关注经济效益，还勇于承担社会责任，通过提供租住保障和服务，提升了品牌形象。
华润有巢REIT的稳健运营和创新举措，吸引了更多机构和普通投资者的关注。
作为资产配置的新选择，其风险性小、稳定收益率和分红率，以及资产增值潜力，逐渐受到市场青睐。
华润有巢REIT的成功模式，为其他长租公寓持有者和管理方探索市场化之路提供了借鉴，未来其能否探索出一条可复制的资产管理之路，值得期待。
上海碧桂园长租公寓赔钱吗 上海碧桂园长租公寓如何才能盈利
近年来，众多房地产商纷纷涉足长租公寓市场，其中上海碧桂园长租公寓以其合理的房租和齐全的设施设备，吸引了众多租客的关注和青睐。
然而，尽管生意看似火爆，上海区总裁高斌却表示，目前公寓尚未实现盈利，甚至赔钱。
上海碧桂园长租公寓是否亏损？1. 碧桂园在长租公寓领域的布局速度之快令人瞩目。
自2017年底推出长租公寓品牌BIG+碧家国际社区以来，不到半年时间，就在一、二线城市开设了10余家门店。
2. 碧桂园计划在未来三年内发展100万套长租公寓，总裁莫斌更是放言要打造“长租城市”，其雄心壮志令业界同行感到震惊。
然而，上海碧桂园长租公寓是否真的赔钱呢？3. 高斌总裁指出，碧桂园长租公寓目前仍处于业务培育期，他对团队的考核是保持不亏钱的状态。
他还要求门店开业后的房源出租率达到8成，理想状态下维持在9成至9.5成，以减少房源浪费并控制成本。
4. 高斌总裁还提到，除了房租收入，长租公寓未来将探索更多元化的盈利模式，如增值服务和金融产品等，目前正处于摸索阶段。
那么，上海碧桂园长租公寓如何实现盈利？长租领域属于重资产模式，运营商持有物业会导致大量资金沉淀，长期资金沉淀将增加企业成本。
如果项目长期无法盈利，将影响其生命周期。
目前，长租市场的资产证券化正在探索中，并已取得突破性进展。
例如，保利地产发行了国内首单央企租赁住房REITs，新派公寓的房托资产支持专项计划也在深交所获得批准，成为国内首单长租公寓资产类REITs。
碧桂园利用其在物业获取和成本控制方面的优势，将高周转和快速开发模式应用于长租物业开发，降低了成本。
在租金较低的长租物业中，时间就是金钱，高周转模式同样适用于长租公寓市场。
节省从项目获取到入市的时间，能提高效率，降低成本，从而提升盈利潜力。
总的来说，尽管目前上海碧桂园长租公寓仍在亏损，但这是一个长期运营的项目，未来的盈利潜力巨大。
时间将证明这一过程，而房地产公司通常通过销售业务快速回笼资金，以支持长期公寓业务的持续发展。
同时，与多家银行的合作也为公司提供了良好的发展前景。
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