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「草海线路」月度观察丨REITs、商改租、N+1，公寓的夏天“燥”起来
7月大事记
热词——REITs、租赁试点城市、商改租
政策——集体土地、N+1、市场监管
品牌——房企配建拿地、人才公寓入市、租赁行业盛典
NO.1 7月热词
月 度 观 察
租赁“真”REITs：国内首单住房租赁企业股权交易完成
7月1日，国内首单“住房租赁企业股权转让”摘牌仪式在北京金融资产交易所举行。
底层资产：无锡凤凰城长租公寓项目。
项目协调人：中国建设银行。
交易服务提供：北京金融资产交易所。
// 一句话点评
与国内现有的不动产证券化融资工具相比，在制度规范、权益属性、交易架构等多个方面实现了创新和突破，是真正意义上符合国际主流标准的REITs模式。
办公类REITs：2020年民营A股上市公司首单
7月10日，上市公司蓝光发展发布公告称，其首例办公物业类REITs——“招商财富-华泰-蓝光虹桥世界中心资产支持专项计划”已于7月9日成功设立，募资10.65亿元。
据统计，截至2019年底国内共发行类REITs产品68只、总金额超过1400亿元，而今年以来全市场累计发行了8只REITs产品、金额仅100.51亿元。
// 一句话点评
REITs释放的优势不只体现在融资，更体现在其评估与退出机制的完善，从而为市场带来“流动”的活力；除商办外，酒店、长租公寓、联合办公、物流地产等“全”商业空间均有巨大应用潜力。
租赁试点城市
大力发展住房租赁市场 8城市新获中央财政支持
7月1日，中国财政部、住房和城乡建设部公示了“2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单”。
此次入围的8个城市分别是天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安。
据悉，由中央财政划拨地方的住房租赁市场发展资金，采取竞争性评审方式分配。
示范期3年，专项资金标准按城市规模分档确定。
其中，直辖市每年10亿元(人民币，下同)，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元。
2019年，已有16个城市进入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，分别是北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。
// 一句话点评
2年24城，体现了国家对住房租赁这项民生工程的重视，试点城市对于品牌长租公寓而言或存巨大发展潜力。
商改租
武汉、合肥发布新政：“商改租”政策月落两地
7月，武汉市房管局发布消息，“为推进房地产市场供给侧结构性改革，加快培育和发展住房租赁市场，有效增加租赁住房供应，即日起，允许部分闲置低效的商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房，但城市重点功能区和主干道沿线临街的商业和办公用房，不得改造为租赁住房。”
7月，合肥市住房保障和房产管理局等发布了《关于非住宅改建为租赁住房工作的通知》。
《通知》规定，“在合肥市区范围内，不动产权证或其他合法权属证明用途为商业(办公)、工业(厂房、仓储)、科研教育等非居住类型，且近期内无征收计划的已建成闲置存量房屋，可以改建为租赁住房。
”
// 一句话点评
NO.2 政策备忘
月 度 观 察
集体土地
北京试水集体建设用地建租赁房，首批试点13城将赢长租公寓项目规模入市
7月6日，全国首个集体土地租赁住房项目，万科泊寓北京成寿寺项目开业。
据迈点空间租赁了解，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市作为首批“集体土地租赁试点城市”均已开展利用集体建设用地建设租赁住房，多地项目正在加紧建设之中。
// 一句话点评
集体土地补物业供应短板，品牌公寓迎轻资产输出良机。
上海推进“N+1”模式10年规划
上海市房屋管理局印发《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》，将N+1模式的推行时间延至2024年
“单套住房内客厅(起居室)使用面积在12平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住”，《通知》还对隔断材料、消防安全等方面提出了更高的标准，明确实施“代理经租”“N+1”模式的具体要求。
// 一句话点评
上海作为全国最早落实N+1政策的城市，在做扎实消防等安全的前提下，对于减轻租客租金压力与提升品牌公寓坪效等都有积极的试点意义。
市场监管
郑州、厦门开展租赁市场专项整治
7月15日，郑州市住房保障和房地产管理局房屋租赁市场乱象整治实施方案日前印发。
明确此次整治检查对象为专业化住房租赁企业和从事住房租赁业务的经纪机构。
整治重点包括12大乱象：租赁住房项目存在以租代售的；房源发布不真实，合同使用不规范、门店公示内容不齐全等。
7月23日，厦门市住房局发布消息，“为进一步完善住房租赁市场规范行业健康发展的机制体制，有效遏制住房租赁中介行业乱象，不断优化住房租赁市场环境，维护租赁双方合法权益，日前，厦门市住房局联合市发改委、市公安局、市市场监管局、市金融监管局、厦门银保监局、市网信办6部门成立住房租赁中介机构专项整治工作小组，启动该市2020年住房租赁中介机构乱象整治专项工作。”
// 一句话点评
毕业季是传统的租赁旺季，品牌公寓更应该守住底线做好服务。
NO.3 品牌动态
月 度 观 察
华润
11.02亿摘沈阳地块，须配建2.4万平方米长租公寓项目
7月15日，华润以5400元/㎡、配建租赁住房2.4万平方米，竞得沈阳市南京南街东创新路北地块土地，总价为11.02亿元，溢价率35%。
据悉，地块其余土地由龙湖与保利竞得，其中保利将配建3.2万平方米的教育设施。
// 一句话点评
房企拿地不容易：配建是趋势，长租是标配，“大社区”是未来。
上坤
上坤·红树湾人才公寓申请正式开启
7月16日，位于上海市中山街道上坤·红树湾的22套首批人才公寓已竣工交付，作为2020年松江区推出的首个配建公租房项目，现已正式入市。
据悉，今年内共有971套房源供应市场。
// 一句话点评
房企系长租公寓的路将越走越宽，产品打磨和品牌建设是关键。
1本蓝皮书、2场巅峰对话、4个经典分享、6项行业大奖
7月23日，由商业空间产经研究媒体-迈点网、商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院联合数百家全国主流媒体举办的“2019-2020中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛”在上海阿纳迪酒店隆重召开。
本届峰会以“风云际寓”为主题，汇聚租赁地产行业百位大咖，现场发布1个蓝皮书、2个权威数据报告，通过2场高端对话、4个经典运营案例分享，基于迈点研究院大数据研究成果，从过去一年风云变幻的市场形势延伸而出，围绕困局求生、行业出路、产品策略、细分品类等核心话题，共话行业趋势，把握行业机遇，于“风云”中洞见先机，于“波澜”中窥见未来。
作为本次峰会最大的亮点——“2019年度租赁地产影响力品牌金航奖”颁奖盛典在当天下午隆重开启，基于迈点品牌指数MBI一年来的实时数据监测，6大奖项逐一揭晓，将本次盛典推向高潮。
到了“断舍离”的时候 长租公寓步入洗牌后期
曾经寄望在长租公寓领域施展抱负的深圳世联行集团股份有限公司（下称“世联行”，），近日开始从“租赁-运营”（中资产模式）转向“委托运营”（轻资产模式）模式。
长租公寓已经进入了一个新的阶段。
未来的住房租赁市场被认为是一个立体感十足的大生态，也就是所谓的“多主体供给、多渠道参与”。
长租公寓历经跑马圈地的规模扩张、爆雷的财务危机洗牌时期，接下来更多比拼的是运营和服务，提升出租率和坪效才是根本。
从中资产转为轻资产布局长租公寓五年有余，世联行对这一业务有了新思考。
世联行披露《关于处置部分募集资金投资项目暨出售全资子公司股权暨关联交易的公告》（下称“《股权转让协议》”）称，公司拟与全资子公司深圳世联集房资产管理有限公司(下称“世联集房”）、宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业（有限合伙）（下称“华燕智辉”）签署《股权转让协议》，拟作价5.3亿元向华燕智辉转让完成资产重组后的世联集房100%股权及对应的所有权益。
但同时，前述《股权转让协议》签署日起七个工作日内，世联行拟作价2.19亿元受让世联集房控制下的43家子公司股权。
世联集房的核心业务，便是世联红璞公寓。
世联行从2015年末开始在经济相对发达、租赁需求旺盛的一二线城市，采用以中资产模式为主部署公寓业务。
截至2020年12月，世联行在管公寓项目约140个，约82%的项目为中资产模式，剩下的除了几个项目为重资产模式外，其他均为轻资产模式。
世联行表示，自公司开展公寓业务以来，中资产模式帮助其实现了快速的规模化发展，使其在几年内打造了一支专业的服务团队，建立了一套完整的运营管理系统平台，塑造了良好的品牌口碑，构建了其在集中式长租公寓行业的竞争优势。
但同时，因为中资产模式前期需要投入大量的资本、回收期长，在目前市场环境下，对整体经营带来一定压力。
世联行称本次出售世联集房股权的同时又受让世联集房43家子公司股权，是为了实现公寓管理业务向轻资产模式转型这一战略目的。
完成资产重组后的世联集房所持有的业务均为中资产模式的长租公寓业务，受让的世联集房43家子公司中，23家公司为已解约项目的公司（无项目），7家公司为尚未营业公司，剩余13家公司为在运营项目公司，共含25个项目，主要为轻资产模式公寓项目，其余少部分为酒店短租运营项目、自有产权物业项目等。
此次交易的签约对手方为华燕智辉，实际承接主体为珠海横琴华琴实业投资合伙企业（有限合伙）（下称“华琴实业”）。
世联行也相应披露了华琴实业各投资人情况，其中便包括认缴比例18.5%的南京魔方佳弘公寓管理有限公司（下称“南京魔方”）。
值得一提的是，南京魔方的投资资金主要来源于其母公司魔方（中国）投资有限公司（下称“魔方”）。
魔方是以轻资产运营为主的公寓服务运营商，且主要分布在一二线城市CBD及大型园区周边地段，与世联集房的业务地段分布地类似。
这也引起部分券商猜测世联行后续将在轻资产长租公寓领域发力并非虚幻的资本故事。
这也不过是长租公寓发展参差不齐状况的冰山一角。
乐乎公寓集团创始人CEO罗意对此表示，中资产运营模式受周期影响较大，如果在下行周期承租物业，且装配、运营成本可控，盈利能力还是有指望的。
但如果反过来，则模式容错度很低。
轻资产机构总体来讲风险较小，但营收和利润的增长处于线性状态，在主营业务利润不能抵消中后台成本之前，会长期面临财务压力。
盈利艰难陈劲松早在2016年就提出了“年内10万间，2020年达到50万-60万间，长远看要做100万间”的目标。
他认为，当签约规模达到10万间后，过了2018年红璞公寓就能实现盈利。
回看世联行进军长租公寓的这六年，世联集房整体经营状况难言乐观。
截至2020年9月30日，世联集房净资产录得-10.4亿元；2020年前三季度世联集房净亏损2.1亿元。
尽管背靠政策东风，租赁市场前景广阔，但不赚钱是行业内普遍现象。
目前，市场上公寓业务的运营模式主要包括“持有-运营”（重资产模式）、“租赁-运营”（中资产模式）以及“委托运营”（轻资产模式）三种模式。
以万科、碧桂园（）等依托的“持有-运营”（重资产模式）来看，从2016年开始组建长租公寓“冠寓”团队的龙湖地产（），曾“提到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名”，它目前也处于微盈利状态。
万科无疑是长租公寓的先行者之一。
据万科2020年中期报显示，公司租赁住宅业务营业收入10.5亿元。
公司在33个城市累计开业泊寓12.73万间，已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为93.7%。
但是，万科的“万村计划”早已暂停拓展新房源。
万科总裁兼首席执行官祝九胜等数位高层人士几乎都坦言，长租公寓赚钱很难。
近一年来，以蛋壳、自如等为代表的中资产或者轻资产模式运营的长租公寓更是频频陷入投诉泥淖。
已上市的长租公寓品牌，无一例外都在亏损。
诸如，青客公寓2017-2019财年分别录得亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。
究其根源，行业高收低租、短债长投的运作模式，需要借助规模扩张、租客扩张、租金上涨助推，才有望持续良性运作。
但凡遭遇租赁市场下行，租金上涨无法持续、租客减少、房间空置率增多等，便会产生平台与业主、租客之间的利益博弈，引发各种风险。
关于长租公寓的盈利情况，万科董事会主席郁亮早前的表态似乎能部分代表市场的真实情况。
“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。
”一位不愿具名的租赁领域负责人士向第一财经记者分享道，长租公寓的回报率仅为1%-3%，一线城市普遍低于2%，而目前长租业务的融资利率普遍在5%以上，属于“挣慢钱”且风险不低的行业。
房价、地价、融资成本都偏高，租金收入则偏低，在这一矛盾的持续作用下，不断有小的长租公寓企业在近一年来被洗牌出局。
“在‘三道’红线、央行与银保监会分档设置金融机构的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限背景下，整个外部的融资环境是趋紧的，资金面紧张的房企、投资者只会加快退出‘挣慢钱’的长租公寓。
”上述负责人士表示，心态从容的长线布局者有望历经盈利难困境，实力进一步壮大。
房企的战略布局“算盘”既然赚钱难，房企缘何如此高度关注长租公寓？目前TOP30的地产开发商中至少已有三分之一进入租房市场。
包括碧桂园、万科、龙湖、保利地产()、旭辉控股（)、绿城中国（）、远洋集团（）、招商蛇口（）等，纷纷加速在该领域的布局。
提到开发商青睐长租业务的原因，深圳一家TOP10的房企运营负责人士表示，长租公寓市场有着典型的“长尾效应”，尤其在一线城市，长租公寓拥有庞大的客户群体，租赁型物业的现金流很好，是非常理想的资产证券化载体，相信金融市场和租赁物业市场发展将互为驱动。
“长租公寓融资成本占到整个运营成本的50%以上，而租金仅能覆盖运营成本或根本无法覆盖运营成本，REITs、住房租赁专项公司债券等金融产品越来越成熟也将大大减少这一市场的发展阻力。
”在此前的2020年7月，由北京万科打造运营的全国集体租赁用地上的首个长租公寓样本泊寓（成寿寺社区）面市。
而这也是万科在长租公寓ToG领域落地的缩影。
在2020年中期业绩会上，万科董事会秘书朱旭就有针对类似的集体建设用地来建设租赁性保障住房供应的计划表示，“目前我们在北京的两个集体租赁住房的项目已经开业，同时我们和深圳、济南的人才安居集团已经成立了合资公司，共同建设集体租赁住房，我们也希望未来能做出更大的贡献。
”长租公寓从ToC、ToB到ToG，业务边界不断扩展的同时，持续布局该领域的部分企业也迎来了发展的第一个拐点。
龙湖集团首席执行官邵明晓在2020年度中期业绩会上，直言对长租公寓这个业务充满信心，其有非常庞大的用户群，21-35岁这个用户群的数量非常大。
加上整体资金成本比较低，今年完成10万间的开业及20亿的收入应该是没有问题。
他又指，业务2020年开始微盈利，是一个获得开端。
未来公司会根据整个机会的把握，把重资产和轻资产的比例再做一些深度的优化。
同时提到冠寓到了相对稳定期，毛利率也在32%至35%。
现在开业6个月的出租率已经达到88.6%，整个进展还是非常良性的。
万科在新近的互动平台上就回应投资者称，长租公寓是解决居住问题的重要渠道，公司看好业务的长期未来。
万科相信，集中式公寓市场需求大，且符合租购并举的政策方向。
公司仍然会坚定不移的推进这项业务。
罗意也向第一财经记者表示，住房租赁行业进入了“十四五规划”中社会保障的范畴，是国家顶层设计中的重要领域。
且在一线和“准一线”城市，长租需求是旺盛且可持续的，只是在供给渠道和参与主体上会有新一轮的调整。
“未来参与长租的主体会更加多元，参与方式也会结合企业自身能力和基因，有的从资产端切入，有的从运营服务端切入，当然无论什么身份切入，最后都要落到运营上，强有力的、体系化的、不断迭代的运营能力在未来在行业中会更加稀缺。
”
REITS有哪些股票
REITS是房地产信托基金的意思，这是一种房地产证券化的重要手段。房地产证券化指的是将房地产的权益分解成证券进行投资，其收益主要来源于租金收入和房地产升值，而且收益的大部分将用于发放分红，目前有许多上市公司纷纷开展REITS业务，那么REITS有哪些股票呢?
REITS有哪些股票?
REITS概念股主要有海航投资、世联行、南山控股、顺丰控股、嘉凯城、光大嘉宝、皖新传媒、蓝光发展等，这些上市公司的主营业务虽然不是REITs，但是近几年在REITs业务有一定的行动。
海航投资：在国内类REITs方面，公司作为基金管理人成功发行了“恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持专项计划”类REITs项目。
世联行：该上市公司旗下有国内首单专注于长租公寓不动产收购的pre-reits基金。
南山控股：2019年年报披露，公司将逐步建立“募投管退”资产管理能力，积极推进资产证券化、物流基金、公募REITs(或类REITs)等工作。
顺丰控股：2018年公司储架发行50亿元ABS，同年公司成功完成首期发行，募集资金总规模达18.46亿元，这是国内首单类永续物流地产储架类REITs。
嘉凯城：2019年9月12日公告：嘉凯城集团股份有限公司拟以下属子公司持有的若干城市客厅资产设立商业广场类REITs资产支持专项计划。
光大嘉宝：2019年，先后完成“静安大融城资产支持专项计划”、“观音桥大融城资产支持专项计划”两期共72亿元的发行。
皖新传媒：创造国内首单文化传媒行业REITs项目、国内首单以书店作为物业资产的REITs项目、国内首单以国有文化资产作为标的运作的REITs项目等多项第一。
蓝光发展：2020年4月，办公物业类REITs资产支持专项计划获得上海证券交易所无异议函。
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