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有谁能谈谈平安不动产发行的首单合作型长租公寓储架REITs？
日前，国内首单合作型长租公寓储架REITs——平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划正式发行。
该专项计划为REITs产品，储架规模50亿元，由平安不动产有限公司联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司共同实施，平安不动产担任原始权益人及增信安排人，平安汇通担任专项计划管理人，朗诗集团担任增信协调人。
专项计划的首期产品以上海市浦东新区外高桥板块的长租公寓项目“朗诗寓森兰店”为底层资产，发行规模为10.68亿元，期限18年，其中优先级证券占比89%，获得AAA最高信用评级，票面利率为4.6%。
产品通过结构化分层、差额补足承诺、流动性支持、抵押/质押等方式进行增信，以满足投资者对于安全性的要求。
作为这一专项计划的底层资产，也是平安不动产投资的首个长租公寓项目，朗诗寓森兰店紧邻上海6号线洲海路地铁站，向北覆盖产业发达的自贸区客群，向南可辐射至世纪大道及陆家嘴商圈。
项目总建筑面积达4.35万平方米，房间共计752间，产品类型为白领公寓和精品公寓。
值得注意的是，平安不动产作为长租公寓领域的“全链条生态资源整合者”，此次发行的是国内首单“合作型长租公寓储架REITs”。
所谓“合作型”，主要包括三层涵义：在底层资产层面，REITs发行前，平安不动产作为财务投资人，与合作伙伴共同持有底层资产；在私募基金层面，平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人；在专项计划层面，平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。
长租公寓行业行至深水区，在公募REITs于国内落地前，资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。
可以预见，长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。
从这一角度来看，平安不动产这类地产金融机构做出的资产证券化尝试，为存量公寓的盘活提供了参考样本，也为行业带来极大的推动作用。
投入大、融资难、周转慢，长租公寓三大痛，阳光城是如何破局的？
谈论长租公寓的营运绕不开三大痛点：投入大、融资难、周转慢。
为了维持现金流，部分长租公寓企业就采用“租金贷”的方式，虽然解决“燃眉之急”，但是也抬高了风险，容易卷入资金漩涡。
如何打破长租公寓的资金掣肘，成为发展之路上需要不断探索的难题。
近几年，住房租赁REITs的出现，被视为帮助租赁企业盘活资产，打开融通渠道的重要金融支持工具。
3月26日晚间，阳光城发布公告，披露关于公司拟参与长租公寓类REITs证券化项目情况。
再次将REITs的话题推向热议。
总规模不超12.1亿元阳光城拟参与长租公寓类REITs证券化项目据悉，阳光城已根据2018年6月1日第九届董事局第三十七次会议审议的《关于公司拟以长租公寓资产支持专项计划开展创新型资产运作模式的议案》，以上海盈标企业管理有限公司(“项目公司”)持有的“阳光城-上海睿湾碧云项目”(“目标物业”)设立中信证券-阳光城长租公寓一期资产支持专项计划(“前序产品”)。
阳光城拟与相关参与方合作，由参与方受让前序产品项下的单一资金信托信托受益权或其他标的资产，并由参与方作为原始权益人以信托受益权作为基础资产设立新一期长租公寓类REITs资产支持专项计划。
专项计划预计发行总规模不超过12.1亿。
该项目拟申请在深圳证券交易所挂牌，产品期限不超过19年，每2年设立优先级资产支持证券的开放期。
公告披露，为了集团内长租公寓业务版块的长期发展，阳光城将根据专项计划需要从下述两种模式中挑选任一模式参与目标物业的运作，包括整租模式、债务加入模式。
政策进一步推进 类REITs发行提速虽然REITs的概念在二十一世纪初就已经传入中国，但是发展却是十分缓慢。
2014年中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展REITs试点。
2015年住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出要积极推进REITs试点，并积极鼓励投资REITs产品。
直到2016年REITs试点工作被纳入“十三五”规划纲要，住房租赁市场的培育和发展政策得到国务院的支持和认同，并将REITs首次视作鼓励转型“轻资产运营”模式的重要渠道，REITs的发展才算是步入“快车道”。
2019年1月22日，深交所组织召开债券监管发展业务座谈会，提出加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点，力争取得进一步突破。
再到2020年4月30日中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，则明确了REITs试点的基本原则。
与政策的支持和推进相对应的，近年来国内REITs市场不断成长完善，也发行了多支产品。
比较有代表性的比如2017年11月发行的新派公寓类REITs，被视为国内首单租赁住房类REITs。
而后包括保利、招商蛇口、碧桂园、恒大、越秀等在内的多家房企都成功发行了住房租赁资产支持专项计划。
资料来源：wind，兴业证券整理值得注意的是，由于缺乏相应公募基金和税收方面的配套政策，目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准，所以国内目前的实践只能被称之为“类REITs”。
类REITs是私募产品，投资群体有限，交易结构复杂，而基于国内目前大量存量资产流动性不足，资金利用效率不高的情况，可动员更大规模资金转化的公募REITs迎来重要的发展时机。
推动公募REITs落地“箭在弦上”公寓REITs是破冰切入点2021年1月，上交所和深交所正式发布REITs业务配套规则，为基础设施公募REITs业务明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。
这被视为公募REITs试点工作中的又一阶段性进展。
中国REITs联盟秘书长王刚曾表示，“权益类REITs以及公募类REITs对于落实租购并举，有很大帮助。
推动公募REITs落地，无论是从政府层面，还是丰富中国资本市场投资品种，加大股权融资力度，给投资者提供更多投资品种等方面来说，都具有正向意义。
”推动真正的公募REITs落地，还有很长的时间要走，也面临诸多问题，国浩律师(上海)事务所周蒙俊律师将其总结为三点：1、尚没有针对REITs的一个专门的立法;2、REITs在我们国家目前还不具有一个独立的民事主体地位;3、还没有针对REITs或者类似结构产品的一个税收优惠政策。
所以REITs的未来发展还需要政策的多重补给、明晰化，重中之重是建立良好的税收和法治环境。
发展方向方面，REITs研究中心表示：“从目前的市场情况来看，城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房和公租房是较为适宜发行租赁住房REITs产品的基础资产，公寓REITs是非常适宜的公募REITs破冰切入点。
”长租公寓行业想要实现更大的发展，规模化是必然方向，面对资金掣肘，扩张难的问题，REITs会是最佳选择之一， 通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加房源供应。
同时住房租赁领域REITs想要迈上成熟的发展轨道，依旧面临着多样的问题，首当其冲的就是资产质量问题，回报率不高，对投资者来说吸引力不足，所以即便公募REITs放开，也难以配售。
就目前成功发售的长租公寓类REITs来看，很大部分是保利、越秀等大房企，依靠本身强大的主体信用，再比如新派公寓，据了解，产品原为位于北京CBD的住宅楼，地价仅2.2万元/平方米，改造出租后形成了现金流非常好的资产，所以目前REITs的发行需要具备较高的条件。
所以对于长租公寓来说，要转变运营的思维，看到长租公寓的金融属性，从寻找差价盈利转变为资产管理，提高手头上资产的质量，才能顺应政府政策对于公募REITs的引导推动，进行探索和布局。
毋庸置疑的是，租赁住房REITs的市场前景是广阔的，未来我国的租赁市场也会在公募REITs的助力之下更大成熟发展。
长租公寓头部企业房源数量三年翻番，投资者预期回报率下降
中国长租公寓市场在过去几年经历了行业洗牌和市场沉淀，但在人口结构变化、购房门槛提升、政策支持和资本助力等驱动力助推下，中国长租公寓行业市场发展仍面临较大需求。
9月23日，仲量联行在其最新发布的《中国长租公寓市场白皮书》中指出，越来越多的投资机构正将目光聚焦在中国长租公寓的开发投资上，且对稳定回报率预期普遍保持在4.5%~5.5%，但较2018年有明显下降趋势。
随着中国REITs试点的不断推进，未来REITs有望成为长租公寓投资者的主要退出机制之一。
房源数量三年翻番，需求以初入职场的白领人群为主
《白皮书》指出，中国长租公寓市场在2017-2018年经历了政策红利及机构化红利的释放，大量企业进入市场试水，其中不乏一部分品牌盲目扩张。
在经历了2019-2020年的行业深度洗牌和市场沉淀后，中国长租公寓市场进入新的发展机遇期。
一些仍坚定地走在长租公寓赛道上的企业已逐步摸索出适合自身发展的经营模式，其中头部品牌保持了较快的增长。
据仲量联行统计显示，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套。
这些存量主要分布在一线及1.5线城市中；且开业6个月以上门店的平均入住率高达89%~95%。
值得指出的是，部分城市的中高端长租公寓市场已逐渐成型。
仲量联行认为，未来，随着租赁需求升级，以及开发商、投资机构及其它市场参与者的深度参与，长租公寓产品有望加速迭代更新，长租公寓市场将在质量和数量上均更上一个新台阶。
京沪深最受投资者青睐，回报预期在4.5%~5.5%
在“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台以及市场基本面的有力支撑下，越来越多的国内外企业和投资人将目光聚焦在了中国长租公寓的开发投资上。
根据仲量联行面向30多家不同类型的投资机构进行的问卷调研结果，投资者现阶段的关注焦点依然是上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高且购房门槛较高的一线和新一线城市。
而在细分赛道方面，目前97%的投资者希望进入面向企业精英白领市场的中高端长租公寓细分市场。
从发展模式看，投资者目前仍主要采取重资产扩张模式，尤其是存量资产改造模式。
此外，《白皮书》指出，大部分投资者对国内长租公寓稳定回报率的预期集中在4.5%~5.5%之间，但相比2018年有明显的下降趋势。
对于未来5年的稳定回报率走势，45%的投资者认为会保持平稳，39%的投资人认为会下降。
仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东表示：“随着国内长租公寓市场逐渐成熟，其空置风险将更低、资产表现也将更趋于稳定，预计资本化率会继续向办公楼等传统商业资产靠拢。”
中国租赁住房REITs市场规模千亿可期
仲量联行指出，“资产价值过高”以及“土地和资产获取困难”一直以来都是中国长租公寓市场投资者面临的两个最大挑战。
对于大部分机构型投资人而言，存量改造是进入国内长租公寓投资市场的主流模式。
但国内一线城市核心区存量资产的价格普遍偏高，再加上项目改造成本、投资回报率往往低于机构投资者的预期。
投资者有必要深入了解市场租赁需求特征，在非核心商务区或产业园区寻找适合的投资机会。
要想在短期内实现规模效应，目前投资者所依赖的存量改造模式很难达成，拿地开发是效率更高的方式，但目前机构投资者在本地市场获取开发土地还存在一定难度。
投资者应考虑与拥有土地优势的国企和开发商以及拥有丰富管理运营经验的运营商合作，各市场参与方发挥各自优势，能够有效应对这一挑战，实现合作共赢。
此外，“资产流动性过低，导致退出困难”成为第三大挑战，退出机制已是投资者最关注的话题之一。
短期内，单一资产或资产包退出仍将是主要的途径；但中期有望通过REITs提升长租公寓投资市场的流动性。
仲量联行中国区评估和咨询服务部执行董事熊建平表示：“租赁住房和REITs天然适配，虽然现阶段公布的政策暂时仅将保障性租赁住房纳入中国REITs的底层资产，但我们认为，中国REITs拓展到市场化的租赁住房是必然趋势。
租赁住房有可能成为中国REITs的又一个蓝海；而REITs有望成为长租公寓投资者未来主要的退出机制之一。
”
《白皮书》显示，国际经验表明，租赁住房一直都是优质的REITs底层资产。
2020年美国GDP为20.9万亿美元，权益型REITs总市值1.37万亿美元，约占GDP规模的6.5%，若按照上述比例推算，预计中国公募REITs市场规模可达6.5万亿元。
而在美国，租赁住房类权益型REITs总市值占所有者权益型REITs总市值的14.9%，按这个比例推算中国租赁住房REITs市场的潜在规模将有望超过9000亿元。
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