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后疫情时代丨 互相转型的长租公寓与酒店，哪个收益更高？
受疫情影响，最近市场上逐渐出现了一些转让的酒店和宾馆。
于是，有人想拿酒店的盘来做长租公寓。
同时，做长租公寓的朋友，想将长租公寓转为酒店。
长租公寓和酒店到底哪个赚钱，区别在哪儿？这次从三个不同角度，和大家分享：酒店和长租公寓的区别。
01 投资收益目前长租公寓单房的投资均价为6-7万，中档酒店单房的投资均价为10-12万元。
长租公寓单房的投资均价少于酒店，主要是在消防和装修。
酒店消防，每平造价在1000-1200元。
而目前长租公寓的消防基本没有太多要求，尤其是广深地区的城中村集中式的公寓。
以20平为例，投资长租公寓比酒店的单房投资额少2000元/房。
另外，酒店的整体装修要求要比长租公寓精细。
比如酒店的客房一般都是需要吊顶，而长租公寓一般很少有吊顶。
酒店走廊、大堂等公区的装修细节的要求，均要多于长租公寓。
而且，酒店装修周期长、选材、工艺等更加优于长租公寓，导致酒店的总体投资额度要大于长租公寓。
长租公寓、酒店利润的本质都是赚取房东与住客之间的房租差。
物业的租金水平也是衡量一个项目是否立项的关键性因素。
房租有优势的酒店、长租项目，后期的盈利压力较小。
长租公寓的运营成本主要是人力和销售费用。
销售费用主要是渠道的保证金、刷新、对公的贝壳、58精选等渠道的推广费用。
目前中档酒店的平均投资回报周期为3.5-4年。
而长租公寓很多项目的回报周期超过4年，2017、2018年很多长租公寓为了进入市场，抬高物业租金进入，导致利润空间被严重压缩。
疫情期间，蜂趣公寓由于位置好、价格相对灵活，依然满租。
但是，平均的成交价下降了15%左右。
而我们酒店的总收入要远远少于同期。
由于长租是必须品，而酒店是非刚需。
经济不好的时候，消费者可以少住、不住酒店，但是不可能不租房。
在经济下行时，长租公寓确实比酒店的抗风险能力强于酒店。
但是，经济恢复正常，酒店的溢价能力要大于长租公寓。
02 服务能力酒店的能力要高于长租公寓。
①服务的人数以100间客房的酒店和长租公寓为例，假设都是80%的出租率，公寓有10%是新进来的租客，酒店有20%的客人是继住的客人，酒店每间客房住1.5个， 长租公寓每套住1.2个人。
酒店的总服务人数=100间*30天*80%出租率*1.5个人-=3600-720=2880人长租公寓的总服务人数=100间*80%出租率*1.2个人+100间*80%出租率*10%新客*1.2个人=96人+9.6人=106人酒店的80%的客人是以天为单位，而长租公寓大部分的客人是以年为单位。
由此而见，酒店从服务的人数要远远大于长租公寓。
②提供的服务项目酒店客人尤如去餐厅吃饭。
除了可以填饱肚子外，还需要色相味俱全、餐厅的环境等其它增值服务。
长租客尤如自己在家做饭，只要能可以填饱肚子、安全、卫生就可以。
很显然，酒店客人的住宿需求要大于长租公寓。
酒店通常提供较全的服务项目，如客房、餐饮、SAP、接送等服务。
客人住酒店，酒店基本需要提供一条龙的吃喝住行，并竭尽全力满足客人的各种不同需求。
另外，虽然酒店的入住时间短，但是涉及的入住、退房、客房等多个环节。
它的服务水平要高于长租公寓。
而长租公寓通常只提供基础的维修、代收快递、提供部分的公区服务。
即使是服务式公寓，公寓方一般都会在客人入住时，明确告之客人提供哪些服务。
明确服务内容后，客人自己心里对公寓的服务有了明确的概念。
另外，长租客人的需求也确实相对固定，没有日租的酒店客人需求多样化和个性化。
03 销售能力①销售量我们还是以100间房的客房和公寓为例，假设出租率均为80%，酒店有20%的房间继住， 公寓有20%房间合约到期。
酒店月销售量=100间*30天*80%出租率-=2400-480=1920间长租公寓月销售量=100间*80%出租率20%到期=16间酒店客房每天住的都是不一样的客人，销售量要远远大于长租公寓。
长租公寓每月的销售量只是当月到期的房间和转租房。
②库存量的管理酒店客人是否继住，与酒店的服务有一定的关系。
但是，大部分客人是否继住，很多情况下由客人的出差的工作进度、旅游的行程决定。
酒店可以通过催退、数据预测等，根据实时客房的库存量制定对应的价格策略。
而长租公寓的客户，入住时就已经签订好合同。
公寓已经在第一时间就知道客人具体的退房时间、另外，公寓方可以根据自己未来期房的数量，灵活决定客人的起租期、合同期间。
另外，春节属于公寓的淡季，公寓方在和客人谈租期时，提前避开春节。
而酒店无法做到主动选择客人的退房日期。
酒店、长租公寓类的产品，由于不能储存。
空置是最大的成本，在销售过程中，如果能提前知道客人的退房时间，无凝方便酒店或公寓根据时间点、客房或公寓的房间的库存量灵活制定销售和运营策略。
③单个订单销售难度客人住酒店以天为单位、金额小，违约成本低。
这些客观因素导致客人的决策难度要小很多。
而相反，公寓的客人在租与不租之间，需要较长的决策时间。
客人决策时间长、难度大，导致长租公寓单个订单的难度要大于酒店。
公寓客人租期一般是一年，而且租期属于每月固定开支，金额较大，在合同期内违约需要支付2个月的押金。
长租公寓是每天都要固定住。
客人在决策时，会更加谨慎。
④销售模式酒店客人是客人决策较快，一般是在OTA、酒店官网上下订单，完成整个的销售过程。
只不过购买的服务，需要来酒店使用。
对于线上的客人，酒店基本不需要进行二次销售。
而长租公寓需要在线下对客人进行二次销售，才能成交。
长租公寓自销的客户，基本上通过线上获取流量。
再转为线下，预约客人看房、需要二次销售。
虽然现在有线上AR看房的功能，但是90%的的客人还是需要实际看一下公寓的整体环境，才能决定是否租公寓。
酒店是日为单位的住宿业态，长租公寓是又月为单位的住宿业态。
长租公寓相对固定，收益和风险较低于酒店。
酒店高收益的前提是销售和运营能力，否则收益幅度大。
当然，具体的要看具体的项目，还有运营团队的能力。
同一个物业，酒店和长租公寓，哪个更赚钱，具体要看项目的租金、租期、位置等情况。
投资是为了利润，评估时看投资回报就可以了。
长租公寓要消防报备吗
长租公寓要消防报备。
查询知道，按照国家规定，不论多大面积、多少间公寓出租都需要办理消防证。
长租公寓要注意什么
1、公寓品牌：现在有很多专门做公寓出租的品牌，当然就有优劣好坏的区别，一般选择长租公寓的都是些年轻人，在外工作方便居住，要注意选择口碑好的品牌开发商，这样的企业具有责任感，也是公众认可的。
2、安全问题：在外租房很重要的一点就是安全问题，如果放松警惕可能就会被人钻空子，推荐租房的时候选择集中式或者分散式带有安保的公寓楼。
虽然此类型的公寓相比其他普通小区会稍贵一些，但能够最大程度上保护个人以及财产安全。
3、水电消耗：公寓的水电费用都是按照商业性质的标准收取的基本上都是按照商业性质来的，所以比起一般的居民用度要贵一些，家中的电源开关，充电器都需要谨慎使用，离开房间的时候注意关掉电源，不仅是避免了不必要的开销。
4、签合同：在签合同的时候一定要注意其中的条款，大家在准备租用长租公寓之前一定要多了解一些它与普通住房的区别，以免产生不必要的麻烦。
合同应该符合正常合同样式，内容权责清晰，管理方承诺必须落实在合同上、合同需注明双方违约的赔偿细节，检查对方的物业运营管理资格及是否具有物业所有权。
投资长租公寓要注意什么事项1、建议选择位置优越地段：买房的时候建议选择商圈成熟、交通便利的区域。
一方面是可以便于出租，而且租金也有保障，另一方面，则是因为升值空间较大，可以用作他用。
2、注意房屋的产权：按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。
购房者只需要查看楼盘上的《国土使用证》中土地用途一栏，住宅还是商业属性便可以一目了然。
3、看品牌开发商：品牌开发商相较于部分中小型开发商，更有品牌实力，更重要的是，也拥有着良好的资金周转能力，这样的企业才更具责任感，也会出现烂尾现象。
4、注意物业的管理水平：物业管理水平决定了房屋的出租率，买房时首先要保证小区内有完善的配套设施，尤其是商业配套。
其次是查看小区的安保措施是否有保证，对业主反馈的问题处理较快的，投入的租金才能有所保障。
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