商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则-开发商赠送面积属违建怎么办

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商品房公摊面积国家规定标准

商品房公摊面积国家规定标准根据建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，公摊面积按整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积计算。

商品房公摊面积为百分之七到百分之二十四。7层以下住宅的公摊率为7%-12%。7-11层住宅的公摊率为10%-16%。12-33层住宅公摊率为14%-24%。别墅类住房的公摊率为1%-8%。根据《商品房销售管理办法》，只要是为整栋楼服务的楼梯、电梯、消防通道等，就明确规定了共享面积的范围。

房子公摊面积有规定，具体规定如下：业内默认的标准为：6层以下低层商品房的公摊系数一般为12%左右，11层左右的小高层商品房的公摊系数为20%左右，18层以上高层商品房公摊系数为25%左右，超过25层的商品房上约为30%。

商品房公摊面积国家规定标准：多楼层的住房，国家明确规定，在7层以下的住宅的公摊率是7%—12%；高楼层的住房，12层—33层的住宅公摊率为14%—24%；别墅的住房，国家规定，别墅类型的住房的公摊率是1%—8%；公摊面积的计算方法各户分摊公用建筑面积的计算方法，各户套内面积按比例分摊。

公摊面积的国家标准如下：多楼层住宅：公摊率为7%—12%。这里的多楼层建筑通常指的是6层左右的砖混结构建筑。其他多楼层建筑：一般情况下，这类建筑的公摊部分会占住房建筑面积的13%—18%。高楼层住宅：公摊率为14%—24%。这类高层建筑由于电梯、消防等公共设施的增加，公摊面积相对较大。

国家规定商品楼公摊面积标准如下：具体的公摊面积标准由当地房地产主管部门确定，这取决于各地的政策和具体规定。通常，商品楼的公摊面积包括公共部分如电梯、楼梯、走廊等区域，但不包括业主专有部分以外的面积。

建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

1、法律分析：商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维护合同约定的面积。

2、商品房销售面积的计算涉及到公用建筑面积的分摊，这依据建设部的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》进行。首先，购房者应根据自身的套内建筑面积，通过公用建筑面积分摊系数来确定需要合理分摊的公用部分。分摊公式为：分摊的公用建筑面积 = 公用建筑面积分摊系数 * 套内建筑面积。

3、商品房公摊面积国家规定标准根据建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，公摊面积按整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积计算。

4、若商品房按“套”或“单元”进行销售，购房者所购买的面积由两部分组成：一是套内建筑面积，即购房者实际购买的居住空间；二是需要分摊的公用建筑面积，这部分通常包括楼梯、电梯间等公共区域。因此，商品房的实际销售面积计算公式为：销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积。

5、当涉及商品房销售面积的计算时，有一个关键原则需要了解，即第九条的公用建筑面积计算规则。首先，值得注意的是，那些已作为独立使用空间出售或租赁的地下室、车棚，以及作为人防工程的地下室，都不应被计入公用建筑面积的计算范围内。

6、在1995年9月8日，由建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建房1995517号)，自同年12月1日起开始实施，以规范商品房销售和产权登记的计算标准。该规则明确了商品房的面积计算是以建筑面积为主。根据国家现行的《建筑面积计算规则》，所有的商品房销售面积计算都应以此为基础进行。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则公用建筑面积分摊计算...

1、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第十一条，公用建筑面积分摊计算各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。

2、分摊公式为：分摊的公用建筑面积 = 公用建筑面积分摊系数 * 套内建筑面积。这个公式确保了公正、公平地分配建筑内的公共设施空间。规则适用于其他房屋的买卖和房地产权属登记，所有相关交易都应参照此规则进行操作。建设部拥有对规则的解释权，以确保规则的准确执行。自1995年12月1日起，这个规则开始实施。

3、法律依据：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

4、商品房销售面积是套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。具体来说，销售面积的计算涉及到两个主要部分：套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积以及阳台建筑面积组成。套内使用面积是指住宅内实际可供使用的面积，按照《住宅建筑设计规范》来计算。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则公用建筑面积计算原则

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第十一条，公用建筑面积分摊计算各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。

按照商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，公用建筑面积的分摊原则主要包括三个方面：公平合理原则、约定优先原则、按户分摊原则。首先，公平合理原则指的是在公用建筑面积的分摊过程中，应确保所有业主享受到的服务和设施均等，分摊的比例应该合理，不得因某些业主的特殊原因而增加或减少其分摊的比例。

首先，公用建筑面积的分摊是以整个幢为单位进行的。只有本幢内的公共区域才应被分摊，不直接相连的公用部分不会被计入本幢房屋的分摊面积。其次，对于服务于整个幢的商品房公用设施，如大堂、电梯、楼道等，由该幢楼的所有业主按照各自住房面积的比例进行分摊。

当涉及商品房销售面积的计算时，有一个关键原则需要了解，即第九条的公用建筑面积计算规则。首先，值得注意的是，那些已作为独立使用空间出售或租赁的地下室、车棚，以及作为人防工程的地下室，都不应被计入公用建筑面积的计算范围内。

按照商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则,公用建筑面积的分摊原则...

1、按照商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，公用建筑面积的分摊原则主要包括三个方面：公平合理原则、约定优先原则、按户分摊原则。首先，公平合理原则指的是在公用建筑面积的分摊过程中，应确保所有业主享受到的服务和设施均等，分摊的比例应该合理，不得因某些业主的特殊原因而增加或减少其分摊的比例。

2、首先，公用建筑面积的分摊是以整个幢为单位进行的。只有本幢内的公共区域才应被分摊，不直接相连的公用部分不会被计入本幢房屋的分摊面积。其次，对于服务于整个幢的商品房公用设施，如大堂、电梯、楼道等，由该幢楼的所有业主按照各自住房面积的比例进行分摊。

3、总的来说，公用建筑面积的计算是根据各套内面积减去独立空间面积，而分摊系数则用于确定各套业主在共享部分的权益分配。明白这些规则，有助于购房者在购房决策时准确理解和计算实际的居住面积。

4、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。

房屋公摊面积的法律规定

1、公摊面积不能超过百分之30。一般的公摊面积约在10%到13%；18层以下的板式住宅公摊约在13%到15%；点式的楼盘公摊大多在15%到17%；30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25%左右。

2、根据国家相关法律规定，多层住宅（七层以下）的公摊面积应在7%到12%之间，超过12%的购房者可以要求开发商进行补偿。对于七层到11层的住宅，公摊面积应在10%到16%之间，超过16%同样可以要求开发商补偿。而对于12层到33层的高层住宅，公摊面积通常会在14%到24%之间。

3、一般而言，多层住宅的公摊比例设定在10%-13%，但到了板式住宅在18层或以下时，公摊大概在13%-15%区间；至于点式楼盘，其公摊比例普遍稳定在15%-17%区间。

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