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最高院关于商品房包销的规定
1、在包销期限内，开发商将商品房让与包销人承包销售，包销人须以开发商的名义向购房者出售商品房。开发商与包销人之间的附条件的买卖合同关系。如果包销的商品房在约定的包销期限内不能全部售出，则由包销人购入剩余的包销房，此时，包销人与开发商之间形成一种附条件的买卖合同关系。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
3、开发商和包销商在签订《商品房包销合同》等文件时，应注意审核对方的证照和资质情况。
4、目前，我国法律法规对商品房包销问题缺乏系统规定，2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条、第22条和第23条分别对包销期满未售房屋的处理、出卖人自行销售包销房屋的责任和包销纠纷中各方的诉讼地位作出了规定，对商品房包销的其他方面均未涉及。
房屋包销合同的概念及法律特征包括了哪些内容
根据包销合同的概念，其基本法律特征有四项。合作性——商品房包销是开发商与包销人之间进行的一种特殊的承包销售商品房的行为，包销人必须以开发商的名义进行销售，并进行相关手续的配合，如签订合同盖章、办理产权手续等。
包销合同，是指销售商与制造、开发商订立合同，约定以包销基价将制造商生产的产品交由销售商销售。包销期满对于未能销售的产品由销售商依照合同约定的价格全部购买的协议。
商品房的包销具有以下特征：（1）商品房包销是一种特殊的由包销商和开发商合作进行的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制，只有开发商才有权预售或出售所建的商品房。
法律分析：包销行为是一种特殊的代理行为。从形式上看，包销合同的内容分为两个阶段， 第一阶段即包销期限内，包销商对外推销包销房时是以开发商的名义，自己作为代理人。第二阶段即包销期限届满，如包销房未全部售完，剩余的包销房则由包销商按包销价买入。
从包销商角度来看，商品房包销具有以下几个显著特点：买卖性。商品房包销具有买卖性的一面，包销商与开发商签订合同确定基价，实际上提前确定了包销商购买房产的价格，如果包销商不能把房屋全部卖出，则应以基价购买商品房。代理性。
在证券的例子中，包销意味着有责任未来按照担保的价格购买证券。从字面上理解，Underwriting类似于背书(Endorsing)。投资银行经常包销他们分销的证券。
什么是商品房包销,有何规定
商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将自己开发且已经建成并符合销售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买的一种法律行为。
什么是商品房包销，有何规定？律师解商品房包销，是指包销商以开发商的名义，在约定的期限内承包销售开发商开发的商品房，按照约定支付包销价款并获取超过包销基价的溢价，包销期限届满后，由包销商将未售完的商品房自行购入的一种承包销售商品房的行为。
商品房包销是指房地产开发商与包销商之间就特定商品房的销售进行协商，由包销商以一定的价格条件和付款条件，在规定的期限内向开发商买入全部商品房的一种商业经营行为。
房地产包销是指房地产开发商与包销商之间的一种合作方式，具体来说：它是一种买卖行为：包销商会和开发商商量好一个价格，然后在规定的时间里，试着把这些商品房都卖出去。如果到时候还有没卖掉的房子，包销商就得自己按之前商量好的价格买下来。
合作性——商品房包销是开发商与包销人之间进行的一种特殊的承包销售商品房的行为，包销人必须以开发商的名义进行销售，并进行相关手续的配合，如签订合同盖章、办理产权手续等。
商品房包销应该注意什么
1、开发商和包销商在签订《商品房包销合同》等文件时，应注意审核对方的证照和资质情况。
2、商品房包销应注意以下几点：审核证照和资质：开发商资质：确保开发商具有土地使用权和商品房预售许可，这是合法销售商品房的基础。包销商资质：核实包销商是否具有房屋中介资质，以保证其具备合法从事商品房包销业务的能力。
3、在签订《商品房包销合同》等文件时，开发商与包销商需审慎核查对方资质，确保交易合法合规。开发商需具备土地使用权及商品房预售许可，而包销商则需拥有房屋中介资质等，为双方合作奠定坚实基础。
4、商品房包销应注意的事项有：审核开发商的证照和是否具有土地使用权与商品房预售许可，审核包销商是否具有房屋中介资质；签订合同时对于包销范围、分成方式、责任承担、包销价格和包销期间等进行明确约定。【法律依据】《民法典》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。
5、在商品房包销中，风险防范是关键。首要步骤是明确合同内容。要求开发商在合同中明确取得房屋所有权证的确切时间。一旦到期开发商无法提供房产证，买方有权退房，或若逾期取得房产证，开发商需按日或按一定比例支付违约金。评估贷款风险同样重要。用公积金贷款或商业贷款来判断项目风险。
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